O que mudou nestes #10 anos? Há um pré-troika e um pós-Troika no imobiliário luso?
Neste artigo tentamos responder a estas e outras perguntas, com base nas opiniões de alguns dos principais agentes do setor, recolhidas pelo idealista/news.
Como ponto de partida, e sem querer levantar muito o véu sobre este desafio, apresentamos alguns números que comprovam o ‘boom’ que se vive atualmente:
- Foram vendidas 132.270 casas, nos primeiros nove meses de 2018, mais que em todos os últimos anos completos desde 2009. A exceção é 2017, mas acredita-se que 2018 será um ano recorde (o INE ainda não deu a conhecer os dados do quarto trimestre de 2018);
- Os preços de venda das casas em Portugal (valor mediano) dispararam, tendo subido de 830 euros por m2 no primeiro trimestre de 2016 para 984 euros por m2 no terceiro trimestre de 2018;
- A avaliação bancária de casas para efeitos de concessão de crédito à habitação está em máximos da década, nos 1.192 euros por m2 (média anual de 2018).
Ana Pinho, secretária de Estado da Habitação
(…) [Após a crise financeira de 2008-09] Com a quebra do investimento e do poder de compra, os setores da construção e do imobiliário entraram em grave crise, com muitas empresas a fechar e um aumento substancial do desemprego na área.
(…) A partir de 2011 – no período de intervenção da Troika -, assistiu-se ao que se pode considerar como um esvaziamento da política de habitação, ou, mais concretamente, de uma política de habitação com preocupações sociais. (…)
Os resultados das opções tomadas em termos de política de habitação neste período de crise são claros: num contexto de (…) menor disponibilidade do instrumento tradicional de acesso à habitação (crédito hipotecário fácil e barato), emergiram novas carências habitacionais que ficaram sem resposta. (…)
(…) O baixo nível das taxas de juro, e o menor grau de restritividade na concessão de crédito à habitação face ao período da crise vieram aumentar o mercado de procura interna. Adicionalmente, a procura por população de outras nacionalidade, a dinâmica do setor do turismo em certas áreas urbanas e o interesse pelo investimento em imobiliário derivado da baixa taxa de juros, incentivaram a recuperação do setor da reabilitação e do imobiliário, em particular em certas zonas do país.
“Em termos dos setores da construção e do imobiliário a situação está hoje melhor do que estava no período da Troika, no que respeita ao acesso à habitação surgiram novos desafios a superar”
Ana Pinho
Mas esta recuperação, principalmente nas grandes cidades, fez-se num contexto de aumento dos preços da habitação, com impactos na dificuldade de acesso das famílias à habitação. Assistiu-se assim ao alargamento das dificuldades de acesso a uma habitação à população com rendimentos intermédios (…).
Ou seja, se em termos dos setores da construção e do imobiliário a situação está hoje melhor do que estava no período da Troika, no que respeita ao acesso à habitação surgiram novos desafios a superar.
Foi esta constatação que esteve na base da aprovação da Nova Geração de Politicas de Habitação (NGPH) em abril de 2018. Uma das principais virtudes da NGPH (…) está na passagem de uma política de habitação cujos principais instrumentos assentaram na construção de novos alojamentos e no apoio à compra de casa para uma política que privilegia a reabilitação e o arrendamento. (…)
Em suma, partindo de uma situação em que a política de habitação tinha muito poucos meios e as necessidades se acumularam, conseguimos num prazo muito curto de tempo criar novos programas, garantir uma forte dotação orçamental, mobilizar os recursos edificados públicos e melhorar o enquadramento fiscal. (…)
Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP)
Em 2009 já se começava a sentir os efeitos da crise económica internacional. O setor imobiliário foi, obviamente, um dos afetados (…). Os resultados desta crise levaram a uma estagnação do imobiliário, obrigando o mercado a adaptar-se a um novo paradigma: da construção nova passou-se para a aposta na reabilitação urbana e da compra e venda passou-se para o arrendamento urbano, uma mudança que foi sentida pelas empresas de mediação. Muitas encerraram.
A situação prolongou-se até final de 2013, altura em que foram criados programas de captação de investimento como o Regime Fiscal para Residentes não Habituais e o Programa de Autorização de Residência para Atividades de Investimento. As compras por estrangeiros foram surgindo, e (…) o mercado reconquistou uma dinâmica positiva que se tem vindo a registar no anual crescimento do número de transações desde 2014.
O mercado de arrendamento manteve-se pouco dinâmico e a preços muito pouco competitivos (…), que estão muito aquém das possibilidades dos jovens e famílias. Do lado do mercado de compra e venda, a procura cresceu consideravelmente, lado a lado com os preços, já que o stock imobiliário não é suficiente para dar resposta às necessidades existentes.
“Do lado do mercado de compra e venda, a procura cresceu consideravelmente, lado a lado com os preços, já que o stock imobiliário não é suficiente para dar resposta às necessidades existentes”
Luís Lima
O mercado imobiliário enfrenta o desafio da necessidade de renovação do stock, que não está a acontecer uma vez que a pouca construção que decorre ou está prevista é de ativos que são de um segmento alto, e não de ativos para a classe média/média-baixa.
O maior problema prende-se com a falta de stock que dê resposta às necessidades das famílias, e isto acontece quer no arrendamento, quer na compra e venda.
Reis Campos, presidente da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN)
Em 2009, foram licenciadas 30.962 obras, que incluíam 10.285 intervenções de reabilitação, e o total de contratos promovidos de empreitadas de obras públicas situava-se nos 3,3 mil milhões de euros. Em 2018, foram licenciadas 21.919 obras, incluindo 6.852 intervenções de reabilitação e o total de contratos promovidos foi de 2,6 mil milhões de euros. [São] quebras muito significativas e que espelham a realidade incontornável que foi o forte recuo do investimento público e privado nos últimos anos e, consequentemente, a redução da atividade do setor. Constrói-se muito menos que há 10 anos e estamos perante um setor que se reajustou, redimensionou e reposicionou.
(…) Em 2009, e face ao ano anterior, a quebra no licenciamento era de 21% e os concursos promovidos recuavam 29,4%. A produção total do setor caía pelo oitavo ano consecutivo e o setor estava em plena crise, a atravessar aquele que foi o pior registo histórico desta atividade. Em 2019, estamos num momento completamente diferente. O licenciamento cresceu 17,8% no ano passado e a reabilitação é uma realidade bem visível nos centros das cidades. A produção do setor registou, nos dois últimos anos, aumentos de 5,9% e 3,5% (…).
“Globalmente, o setor está melhor agora. Portugal está na rota do investimento internacional em imobiliário, atravessa um bom momento ao nível do turismo e mantém uma conjuntura económica favorável”
Reis Campos
Globalmente, o setor está melhor agora. Portugal está na rota do investimento internacional em imobiliário, atravessa um bom momento ao nível do turismo e mantém uma conjuntura económica favorável (…). Há 10 anos estávamos a braços com uma crise prolongada e as expetativas de retoma eram reduzidas.
FONTE: Ver Noticia completa aqui :Idealista
